Los pisos que ofrece la banca no son más baratos: claves a la hora de comprar

Los pisos que ofrece la banca no son siempre los más baratos. O al menos esto es lo que refleja una encuesta de la OCU en Madrid, Barcelona y Benicasim. Señala que no en todos los casos los pisos que ofrece la banca son más baratos frente a los ofrecidos por agencias y particulares.

La OCU ha analizado 54 ofertas inmobiliarias (13 de bancos, 21 de agencias y 20 de particulares) en dos grandes ciudades y una localidad costera. Los resultados muestran que a pesar de lo que mucha gente cree, que el banco sea el dueño del piso no es garantía de buen precio: hay viviendas de particulares igual de baratas o más y sobre todo en mejor estado de conservación.

Barato pero en mal estado

A pesar de que algunos pisos de los bancos son más baratos que la media, no significa que sean una buena oportunidad. En la encuesta escenario de OCU cuando un piso tenía un precio sensiblemente más barato, era por su estado y la necesidad de una profunda reforma.

La mitad de los pisos de los bancos visitados por la OCU necesitaba una reforma (y en algún caso, reforma total). Por otra parte la financiación que se obtiene tampoco es ventajosa. Los diferenciales habituales que ofrecen los bancos están entre el 1,6% y el 3% dependiendo del grado de vinculación con la entidad a través de la contratación de otros productos. El diferencial más barato encontrado fue de 0,9%, al nivel de las mejores ofertas del mercado, pero para un piso caro.

De las conclusiones del estudio y para aquellas personas interesadas en la compra de una vivienda OCU da las siguientes recomendaciones:

Dedique tiempo a comparar y nunca se limite a pisos de bancos. El precio de la vivienda en España debería seguir bajando para adaptarse a la capacidad real de pago de los españoles. En ese contexto, la OCU recomienda extremar la prudencia antes de lanzarse a comprar.

Negocie siempre el precio. En casi todas las ofertas del estudio se ha conseguido una rebaja que en algún caso puede llegar al 30% del precio inicial.

Ojo con las cargas o derramas. Siempre es recomendable pedir antes de la compra una nota simple en el Registro para comprobar si el inmueble está libre de cargas. Preste especial atención a las deudas con la comunidad de propietarios y exija siempre el certificado de deudas. Pregunte a los vecinos, es posible que existan grandes derramas en ciernes, por ejemplo, por instalación de ascensores en edificios antiguos. Puede llevarse sorpresas nada más comprar un “piso barato”.

Procure evitar la entrega de “cantidades a cuenta” que algunas entidades exigen como “muestra de interés”, cuando pregunta por un piso.

Cuidado con las comisiones. Al comparar precios entre bancos, agencias y particulares tenga en cuenta que los bancos y los particulares no cobran comisión al comprador. Pero hay algunas agencias que sí lo hacen.

Tenga en cuenta el estado del piso, en algunos casos el coste de las reformas necesarias puede hacer que lo que en principio parece barato termine siendo caro.

– Al precio de venta del piso es necesario añadir los gastos de la compraventa que dependiendo de la Comunidad Autónoma pueden ascender a un 14%.

– En el estudio, la mayoría de los bancos financian el 80% del valor de la vivienda, pero en tres casos se ofreció una financiación del 100%; eso sí, en unas condiciones menos ventajosas por el tipo de interés y los gastos añadidos.

Sea precavido. Se recomienda no invertir en una vivienda más de 4 veces los ingresos familiares netos. Según el Banco de España en 2014 los consumidores destinaron 6,3 veces sus ingresos brutos a la adquisición de vivienda.

El riesgo del ladrillo. No se trata de una inversión comparable con los depósitos a plazo fijo: el ladrillo tiene riesgos, elevados gastos de adquisición, impuestos y gestión, y escasa liquidez. En opinión de la OCU, para que una vivienda sea rentable como inversión la rentabilidad obtenida debe superar el 5% para compensar los gastos de la compra, los del alquiler, el riesgo de impagos y los desperfectos.

Y para obtener rentabilidades de ese nivel, el estudio detallado de 300 barrios de las principales capitales españolas muestra que, de media habría que comprar como mínimo un 30% por debajo de los precios medios actuales de la zona.



Carmen Ramirez

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